【リノベーション豆知識】選ぶべき物件 マンション編

2017/02/15

【リノベーション豆知識】選ぶべき物件 ~マンション編~

リノベーション

最近話題のリノベーション。

中古物件を購入してリノベーションでお得に自分の好みの住まいを手に入れたい!
そんなお客様のご相談も年々増えてきています。

しかし「中古物件購入+リノベーション」をお得に実現するためには中古物件の選び方が大変大きなポイントになっているのをご存知でしょうか?

今回はお得にリノベーションして自分の好みの住まいを手に入れるための「中古マンション選びのコツ」をお教えいたします!

《 まずは希望条件の優先度を決める 》

  • 中古マンションでも中古戸建でも、新築戸建や土地の場合でも、
    最も大切なのは物件探しの優先度を決めることと言われています。

    「駅からの距離」「周辺施設」「治安の良さ」「建物の築年数」「間取り」 「延床面積」「デザイン」「土地面積」「前面道路の広さ」など、 物件を探す際の希望条件は挙げればきりがありません。

    物件探しでなかなかいい物件に巡り合えない。いつまで経っても不動産を購入できないというお客様の中でも多いのが、こうした物件探しの希望条件に優先度をつけていないケースです。

    全てを叶える100点満点の物件はなかなか存在しませんよね。
    まずは自分の物件探しで絶対に外せない・譲れない希望条件を明確にしてみてください。その後、多少は譲れるといった希望条件にも優先順位をつけることもお忘れなく。

    特に中古戸建の場合は、築年数の古い物件や間取りが理想のものと違う物件でも、リノベーションすることによって、既存の間取りやデザインを取り払い、新しいものに造り変えることが可能です。

    建物の間取りや雰囲気が悪くて60点の内容でも、リノベーションの施工次第で 70点80点にアップさせることも可能です!

《 リノベーションに適しているマンションの築年数 》

  • ズバリ狙い目の中古マンションは築20~25年のマンションです。
    というのもマンションに限らず不動産は新築から入居した瞬間に価値が下落し始めます。

    マンションの場合、価値の下落率が最も高いのが築16~20年の5年間。
    その期間にマンションの資産価値は急激に下落します。
    そして築20年を超えるとマンションの価値下落にも歯止めがかかり、ほぼ横ばいで価格が推移します。

    資産価値のことを考えると、築20~25年のマンションが最も資産価値下落リスクに強く、お値打ち価格で購入できるといっていいでしょう。

    しかし築20~25年のマンションが狙い目な理由はそれだけではないのです!!

《 築20~25年のマンションがおススメな理由 》

  • おススメの理由は、マンションの特徴が関係しています。

    マンションは築25年以内であれば住宅ローン控除を受けられる可能性が高い!

    火災に対して強い建物のことを耐火建築物といいます。
    築25年以内の耐火建築物は住宅ローン控除を受けることができる確率が高く、マンションの場合その多くが耐火建築物としての性能を持っています。

    税制上で有利なことも!

    中古マンションの購入には、贈与税・登録免許税・不動産取得税などなど様々な税制優遇制度が用意されています。ですが上記のような税制優遇制度の建物としての条件の一つに「築25年以内のマンションであること」というものがあります。

    マンションの耐用年数は47年

    鉄筋コンクリートで造られたマンションの場合、その法定耐用年数は47年と定められています。
    また、1981年6月以前に建てられた旧耐震基準のマンションの場合、耐震性にも不安があり、建て替えの可能性も高くなってきます。
    せっかくこだわって自分の好みの住まいを造るのですからできるだけ長く住めるマンションを購入するのがいいでしょう。



    築年数の古いマンションの利点はそのほかにも、立地に優れていることが多いということがあげられます。古いマンションは今ほど建物が駅近くになかったりした頃に建てられたものも多く存在し、立地に優れていることも!
    そうしたマンションは資産価値が高く、もし売ることになった時には、例え築年数が古くても高い価格がつきやすい傾向にあります。

《 マンションならではの注意点 》

  • 中古マンションのリノベーションは、価格面でも立地面でもとてもおススメです。 しかしマンションならではの注意も必要注です。

    なぜならマンションには「専有部分」と「共有部分」があるからです。専有部分であれば自分の責任である程度まで自由にリノベーションすることは可能です。

    しかし共有部分はマンションの管理組合でマンション全体を管理している部分であり、基本的に自分の都合ではリノベーションすることができません。

    【一般的なマンションの共有部分】
    ・マンションで共同使用する出入り口・廊下・階段・ゴミ捨て場
    ・メーターボックスやパイプスペース(PS)
    ・バルコニーやポーチ
    ・構造上のコンクリートの床や壁
    ・玄関のドアやサッシ・窓ガラス

    マンションの場合、エアコンがほしいからと勝手に壁に穴を開けることはできません。
    また、キッチンやお風呂場のような水回りも位置の制約を受けることが非常に多いのです。特に水回りの位置の変更は水道管を延長したりすることにより工事費用がかさんでしまったり、水道管に傾斜をつけるために床の高さを上げることにより、天井高が低くなってしまうこともあります。
    工事費用を安く抑えるためにはできるだけ水回りなど位置の変更が難しい部分がはじめから理想的な位置にある物件を見つけることをお勧めします。

《 まとめ 》

  • 魅力がたくさんあるリノベーション!
    しかし、素敵な空間をつくっていくためには注意が必要な点も幾つかあります。

    専門的な知識がないと判断が難しい部分があるので、物件の内覧をする際にはリノベーションにも詳しい担当者に同行してもらうと、安心して物件の選定ができますよ♪

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