情報確認日：2026年9月24日｜国税庁の令和8年4月1日現在法令等の案内を確認

画像は説明用のイメージです。

1．売却代金・手取り・譲渡所得は別の数字

取得費は購入代金などですが、建物部分は減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用は仲介手数料など売却に直接かかった費用です。住宅ローンの返済額をそのまま引いて、税務上の利益を計算するわけではありません。購入時より安く売れても、税務上の損失になるとは限らない点に注意してください。詳しくは国税庁 No.3202をご確認ください。

取得費が分からない場合の概算取得費もありますが、先に購入時の契約書・領収書等を探し、実際の取得費を確認できないか税理士等へ相談するとよいでしょう。

2．利益が出た場合：3,000万円特別控除

自分が住んでいる家など、要件を満たす居住用財産が対象です。所有期間の長短だけで適否が決まる制度ではありません。以前の自宅は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までという売却期限などを確認します。

親族等への売却、過去の特例利用、別荘や特例目的の一時的な入居などでは利用できない場合があります。解体後の土地は、解体から契約までの期間や土地の利用状況も条件になります。条件の一部だけで「使える」と判断しないでください。

特例を使って税額が生じなくなる場合も、適用には確定申告が必要です。詳細・必要書類は国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

3．損失が出た場合：自動的に給与と相殺できるわけではない

国税庁の損益通算の案内のとおり、土地・建物の譲渡損失を給与所得などと相殺することは原則できません。ただし、一定のマイホーム売却には、損益通算・繰越控除の特例があります。主な2つの制度を区別しましょう。

確認時点では、両制度とも2027年12月31日までの対象となる譲渡について案内されています。通算しきれない損失は要件を満たせば翌年以後3年間の繰越控除が可能です。繰越年の所得制限などもあり、損失の全額が必ず税金として戻るものではありません。

申告書・明細書・残高証明等の準備に加え、繰越控除には最初の年の期限内申告や、その後の連続した申告などの手続が必要です。適用期限・要件は売却する年の案内で再確認してください。

4．住宅ローン控除との組合せは、制度ごとに違う

「売却時の特例は住宅ローン控除とすべて併用不可」という理解は正しくありません。売却・購入・入居の年月日、過去の特例利用、新居の性能や借入条件を整理し、比較を依頼しましょう。

5．契約前にそろえる確認メモ

1. 物件の使い方：自宅・賃貸・相続した家のどれか、共有者がいるか。
2. 日付：取得日、居住開始・終了日、売却予定日、新居入居予定日。
3. 金額：購入価格と関連費用、売却見込額、売却費用、ローン残高。
4. 過去の申告：特別控除、買換え特例、損失の繰越、住宅ローン控除の利用歴。
5. 資料：売買契約書、領収書、登記資料、返済予定表、過去の申告書控え。

金沢市・野々市市・石川県の物件でも、ここで扱う国税の基本的な判定は同じです。一方、物件価格や売却に必要な工事・測量費等は物件ごとに異なります。不動産会社には売却条件の整理を、税務署・税理士には適用制度と申告の判断を相談してください。

よくある質問

相続した空き家にも、この3,000万円控除がそのまま使えますか？

自分の居住用財産の特例と、相続空き家の特例は別制度です。自分が住んでいたか、建築時期・相続・売却の状況などで判断が変わります。国税庁の相続空き家の特例も確認してください。

ローン返済後の手取りが少なければ税金も少ないですか？

必ずしもそうではありません。返済と譲渡所得の計算は別です。資金計画はローン残債がある家の売却も参考にし、納税資金を別に確認しましょう。

不動産会社への相談だけで申告まで完了しますか？

完了しません。特例の適用判断や申告は税務署・税理士に確認します。書類や取得費の調査に時間がかかる場合があるため、売却が決まってからではなく早めに準備しましょう。

本記事は一般的な制度の概要で、すべての適用条件を網羅していません。税額・還付額・制度適用を保証するものではありません。契約・申告時点の最新情報と個別事情をご確認ください。

情報確認日：2026年9月24日｜金沢市・野々市市・石川県で住み替えをご検討の方へ

画像は説明用のイメージです。

1．最初に確認するのは「残高」ではなく完済に必要な金額

抵当権は、返済ができなくなった場合などに金融機関が担保不動産から優先して弁済を受けるための権利です。ローン返済中に売却の話を進めること自体ができないわけではありません。ただし、買主に抵当権のない状態で引き渡す通常の取引では、返済と抹消手続の段取りが必要です。

• 借入先へ：引渡し予定日の完済額、繰上返済手数料、必要書類と申込期限を確認する。
• 不動産会社へ：売却見込額と仲介手数料などの費用見積りを依頼する。
• 登記について：司法書士等へ抵当権抹消、登記上の住所・氏名の相違、共有名義などを確認する。

完済しても登記は自動では消えません。法務局の抵当権抹消手続の案内を確認し、売却時は決済に間に合うよう関係者と調整します。三井住友銀行の繰上返済案内でも、売却で返済当日に抹消書類が必要な場合は事前連絡が必要とされています。期限は借入先ごとに確認してください。

2．売却代金・残債・費用を並べて不足額を把握する

上記は考え方を示す仮定例で、実際の査定額・費用・税額を示すものではありません。売却費用100万円は定額料金ではありません。

主な費用は仲介手数料、契約書の印紙税、繰上返済手数料、登記関連費用などです。測量・残置物処分・解体等が必要なケースでは追加費用も見込みます。仲介手数料の上限の考え方は仲介手数料の計算記事をご覧ください。

3．不足する場合の選択肢

自己資金を充てる・住み替え計画を見直す

不足額を自己資金で補えるか、生活予備費を残せるかを確認します。新居予算を抑える、購入を急がず賃貸へ移る、売却時期を見直すなども比較対象です。希望価格で必ず売れる前提の計画は避けましょう。

住み替えローンを検討する

新居の購入資金に加え、旧宅を売っても残る債務を借りる商品があります。例えば三井住友銀行の住み替えローンはこの資金需要に対応しています。ただし審査があり、取扱条件や借入可能額は商品ごとに異なります。借入額が増えるため、新居の価格だけでなく毎月返済額と総返済額を確認します。

旧宅の完済と新居の融資実行・引渡しの順番は、銀行と不動産会社の双方に確認してください。「必ず利用できる」「必ず同じ日にできる」とは限りません。

つなぎ融資は「不足額が消える制度」ではない

一時的な資金不足に対応する融資と、売却後にも残る債務を補う資金は別問題です。つなぎ融資の利用目的・返済期限・売却が遅れた場合の扱いは商品によって違います。金利や買取保証の割合を一律には示せません。保証がある場合も価格・期限・対象条件を契約書で確認します。

返済が苦しい場合は、延滞する前に借入先へ

完済の見込みが立たない場合は、無理に売買契約を結ばず、借入先と専門家に相談してください。債権者の合意を得て進める任意売却等は通常の完済・抹消と異なる調整が必要で、必ず成立するものではありません。売却後に債務が残る可能性もあります。

4．売却から引渡しまでの確認順序

1. 残高・完済額・登記・共有者の意向を確認する。
2. 査定と費用見積りを取り、売却価格が下がる場合も試算する。
3. 不足資金の手当てと、新居の審査・引渡し条件を確認する。
4. 関係者で日程を合わせ、契約内容を確認して売買契約を結ぶ。
5. 決済日に代金受領・返済・登記手続・引渡しを調整する。

売却先行・購入先行の違いは住み替えの進め方でも紹介しています。

5．金沢市・野々市市で相談するときに準備するもの

住宅ローン返済予定表、登記事項証明書、購入時の契約書、固定資産税の通知書、間取り図を、分かる範囲で用意しましょう。境界・接道・駐車スペース・修繕履歴、積雪や雨漏りの状況なども伝えると、物件ごとの条件を踏まえた相談につながります。

よくある質問

住みながら売却活動できますか？

可能なケースは多いですが、内覧対応と引渡し時期の調整が必要です。ローンの契約条件や新居の予定も含めて相談しましょう。

住宅ローン残高が分からなくても査定できますか？

査定の相談はできます。ただし売却後に資金が足りるかは査定だけでは判断できません。借入先で最新の残高と完済額を確認してください。

売却で赤字なら税金の手続は不要ですか？

資金不足と税務上の譲渡損失は異なります。損失の特例を使う場合にも申告が必要です。詳しくは不動産売却の税金・特例の記事と税務署・税理士で確認してください。

本記事は一般的な情報提供です。個別の融資・契約・登記・税務判断を保証するものではありません。参照先の最新条件をご確認ください。

金沢市で注文住宅を建てる費用・相場｜土地代・建物代・諸費用【2026年版】

金沢市で注文住宅を考えるとき、最初に見るべき数字は坪単価だけではありません。土地代、建物本体、地盤・外構・給排水などの付帯工事、登記・ローン等の諸費用、追加工事の予備費を合わせた「入居までの総予算」で判断します。

まず知っておきたい全国の費用目安

住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」では、土地付き注文住宅の全国平均は次のとおりです。

同調査の「その他地域」では、建設費3,734.3万円、土地取得費1,016.5万円、合計4,750.8万円でした。

これはフラット35を利用した世帯の平均で、金沢市だけの相場ではありません。建物の仕様、土地面積、エリア、造成状況、借入条件で大きく変わるため、個別見積もりの基準ではなく広い比較材料として使ってください。

金沢市の土地代はエリアで大きく変わる

石川県の2026年地価公示では、金沢市内の住宅地の標準地でも1㎡あたり数万円台から10万円台まで幅があります。例えば公示地点には金市町7.3万円／㎡、元町一丁目10.1万円／㎡、戸板10丁目12.7万円／㎡などがあります。

公示地価は個別物件の売出価格ではありません。形状、接道、造成、上下水道、擁壁、取引時点などで実際の価格は変わります。候補地ごとに売買価格と追加工事を確認してください。

注文住宅の総予算を5つに分ける

土地あり・土地なしで予算の組み方は変わる

土地を持っている場合

土地代を抑えられても、解体、造成、地盤、上下水道、境界、農地転用、既存ローン・相続登記などを確認します。建築条件や法令制限により、希望の建物を建てられない場合もあります。

土地から探す場合

住宅会社を決めてから土地だけを探すのではなく、候補地に希望の建物を配置し、外構・地盤・融雪等まで含む概算を出します。土地を安く買えても追加工事が多ければ総額は上がります。

金沢で忘れやすい追加費用

• 2台以上の駐車スペース、カーポート、土間コンクリート
• 道路・敷地の除雪、融雪、屋根雪への対応
• 地盤調査・改良、盛土・擁壁、残土処分
• 断熱・窓・暖房・換気、結露対策
• 上下水道・ガス・電気の引込み距離
• ハザード、接道、セットバック、境界・測量

資金計画の進め方

1. 家計から無理のない毎月返済額と現金の予備費を決める
2. 土地・建物・諸費用の仮配分を作る
3. 希望エリアで土地価格と必要面積を確認する
4. 候補地ごとに建物配置と付帯工事の概算を取る
5. 住宅ローンの事前審査後も、金利上昇や修繕費を試算する

土地探しの前に、売買時の費用は仲介手数料の計算記事、融資のつなぎは住み替えローン・つなぎ融資の記事もご確認ください。

よくある質問

坪単価だけで住宅会社を比較できますか？

坪単価に含む工事・設備が会社ごとに異なるため、同じ条件の総額見積もりで比較してください。

土地と住宅会社、どちらを先に決めますか？

候補地を探しながら住宅会社にも配置・費用を確認し、同時に絞る方法が安全です。土地契約前に建築可否と概算を確認します。

公示地価で土地を買えますか？

公示地価は標準地の公的な指標で、売出価格や成約価格そのものではありません。個別条件と直近取引を確認します。

諸費用は一律ですか？

土地・建物、融資、登記、保険、工事内容で変わります。項目別の見積もりを取り、含まれない費用も確認してください。

参考情報

• 住宅金融支援機構：2025年度 フラット35利用者調査
• 同調査 集計表（PDF）
• 石川県：令和8年 地価公示（PDF）
• 国土交通省：不動産情報ライブラリ

情報確認日：2026年9月3日。記載額は統計・公示地点の参考値で、個別物件・建築計画の見積もりではありません。