住宅ローンの残債がある家から住み替えを検討する方は多いと思います。しかし、「ローンが残っていても住み替えられるのか」「どのようなローンを選べば良いのか」など、不安や疑問も多いのではないでしょうか。

この記事では、ローン残債がある家から住み替えるためのローンの種類と、それぞれのメリット・デメリット、注意点について解説します。

住宅ローンが残っている場合の家の売却方法

持ち家に住宅ローンが残っている場合、原則として売却金でローンを完済する必要があります。なぜなら、住宅ローンは家を担保にして融資を受けているため、ローンを完済しない限り、家の所有権を完全に移転できないからです。

売却額でローンを完済できない場合は、以下のいずれかのローンを検討する必要があります。

1. 買い替えローン（住み替えローン）

買い替えローンは、売却額でローンを完済できない場合に、残債と新居の購入費用をまとめて借り入れることができるローンです。

メリット:

自己資金が少なくても住み替えが可能

持ち家のローンを完済できるため、二重ローンを回避できる

デメリット:

審査が厳しい

売却と購入のタイミングを合わせる必要がある
買い替えローンは、残っているローンの一括完済と融資を同時に行うことが条件となるため、売却・購入のタイミングを同じ日に合わせる必要があります。

2. つなぎ融資

つなぎ融資は、買い手先行で住み替える場合に、一時的に融資を受けることができるローンです。まず融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済する流れとなります。

メリット:

新居をじっくりと探せる
引っ越しが1回で済む

デメリット:

住宅ローンよりも金利が高い（通常3.00％前後）
手数料や保証料などの諸費用がかかる
不動産会社の買取保証制度とセットになっていることが多く、期日までに買い手が見つからない場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買い取る

ローン選びの注意点

返済計画をしっかり立てる:

住み替え後の返済額や期間を慎重に検討し、無理のない返済計画を立てましょう。

複数の金融機関を比較する:

金利や手数料、審査基準などは金融機関によって異なるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。

不動産会社に相談する:

住み替えに関する知識や経験が豊富な不動産会社に相談し、アドバイスを受けることをお勧めします。
いずれにしても、ローンの支払いが本格的に厳しくなる前に、不動産会社などの専門家に相談することが大切です。

クラスコでは、資金計画を含めた不動産に関するお悩み相談を承っております。 ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

住宅の売却を検討する際、「自分の家はあと何年住めるのだろうか」「いつ売るのがベストなのだろうか」といった疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。住宅の寿命や売却のタイミングを考える上で、建物の構造や耐用年数、そして実際の査定価格との違いなどを理解しておくことが重要です。

この記事では、住宅の寿命と売却のタイミングについて、詳しく解説します。

住宅の構造別特徴と耐用年数

住宅の構造は、主に以下の種類に分けられます。

木造住宅:

日本の伝統的な建築方法で、比較的建築コストを抑えやすいのが特徴です。
法定耐用年数は22年とされています。
ただし、適切なメンテナンスを行えば、50年以上住み続けることも可能です。

軽量鉄骨造:

木造住宅よりも耐久性が高く、耐震性にも優れています。
法定耐用年数は27年とされています。
工場で部材を生産するため、品質が安定しているのが特徴です。

RC（鉄筋コンクリート）造・SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造:

非常に耐久性が高く、耐火性や遮音性にも優れています。
RC造の法定耐用年数は47年、SRC造はさらに高い耐久性を持ちます。
マンションなどの集合住宅で多く採用されています。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、税法上の減価償却資産の耐用年数のことで、建物の物理的な寿命を示すものではありません。あくまで、税務上の計算に使用されるものであり、実際の住宅の寿命とは異なる場合があります。

耐用年数と実際の査定価格の違い

法定耐用年数は、建物の価値を計算する上での一つの指標となりますが、実際の査定価格は、築年数だけでなく、様々な要因によって左右されます。

建物の状態:

定期的なメンテナンスが行われているか、リフォーム履歴があるかなど、建物の状態は査定価格に大きく影響します。

立地条件:

交通アクセス、周辺環境、利便性なども重要な要素です。

市場の動向:

不動産市場の需給バランスによっても、価格は変動します。
つまり、法定耐用年数を過ぎていても、状態の良い住宅であれば、十分に価値があるということです。

マンションの価格は管理状況や立地で決まる

マンションの場合、個々の物件の管理状況や立地条件が、価格に大きく影響します。

管理状況:

管理組合の運営状況、修繕計画の有無、共用部分の清掃状況などは、マンション全体の価値を左右します。

立地条件:

駅からの距離、周辺の商業施設、学校の有無などは、利便性に影響し、価格に反映されます。
同じマンション内でも、階数や向き、間取りなどによって価格が異なることもあります。

戸建て住宅は解体して売るという選択肢も

戸建て住宅の場合、建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して土地として売却するという選択肢もあります。

解体費用:

建物の構造や大きさによって異なりますが、一般的には100万円～300万円程度かかります。

土地の価値:

立地条件や広さによって大きく異なります。
解体費用と土地の価値を比較し、どちらが有利かを検討することが重要です。

まとめ

住宅の寿命や売却のタイミングは、様々な要因によって左右されます。法定耐用年数はあくまで目安とし、建物の状態や立地条件、市場の動向などを総合的に判断することが大切です。

不動産会社に相談することで、より具体的なアドバイスを受けることができます。

上記についてご不明点はございませんでしたか。 クラスコでは不動産に関するお悩みのご相談を承っております。 ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

両親から受け継いだ実家が空き家になった場合、「遠くに住んでいて管理が難しい」などの理由で、そのまま放置してしまう方も多いかもしれません。

しかし、空き家は放置するほどデメリットが大きくなります。
今回は、空き家を放置することで考えられるリスクについて詳しくご説明します。
大切な資産を守るためにも、今後の対策を考えてみましょう！

■空き家放置のデメリット

【デメリット1】維持費・税金の負担

【デメリット2】資産価値の低下

【デメリット3】税金の増加

【デメリット4】事件・事故や近隣トラブルの原因に

■早めの対応が節税・資産保全のカギ

クラスコでは、不動産売却に関するご相談をいつでも承っております。
空き家の状況に応じて、最適な選択肢をご提案いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください！

今回は、近年社会問題として注目されている「空き家」について考えてみましょう。

もし実家が空き家のままになっていたら、放置しておくとデメリットが生じるかもしれません。
そこで、空き家を有効活用するための方法をいくつかご紹介いたします。

それぞれの方法は、空き家の状況やご家族・親族のご意向によって異なります。ぜひ複数の選択肢を検討してみてください。

1. 売却する

たとえば、売却した資金を相続財産として兄弟間で平等に分配したい場合にも、売却は効果的な手段です。

2. 賃貸物件として貸し出す

賃貸物件として貸し出すことで、借主が日常的な管理を行ってくれるため、建物の老朽化を防ぐ効果も期待できます。
ただし、貸主としての責任も伴います。設備トラブルや修繕の対応などが必要になるため、事前にしっかり準備をしておきましょう。

3. 更地にする

ただし、解体には費用がかかります。自治体によっては解体費用の一部を助成する制度を設けている場合もあるため、迷ったときは自治体に相談してみてください。

また、建物付きの土地よりも、更地のほうが、土地としての評価が高くなり固定資産税がかかる点も考慮する必要があります。
更地をそのまま所有するのではなく、駐車場やコインパーキング、定期借地などとして活用する方法も検討できます。

あなたに最適な選択をサポートします！

クラスコは「総合不動産会社」として、売却・賃貸のどちらについても丁寧にご提案させていただきます。
ぜひお気軽にお問い合わせください！

不動産を売却する際には、「何から手を付ければよいか？」「いくらで売れるか？」「ローンの残債はどう返せばよいか？」など、さまざまな疑問が出てくるものです。
今回は、不動産売却時にかかる費用について解説いたします。

不動産売却に伴う費用は、大きく「税金以外の費用」と「税金」の2つに分けられます。必ず支払うことになる代表的な費用をそれぞれご紹介します。

■税金以外の費用

1) 仲介手数料

不動産会社に、売買契約が成立した際に支払う手数料です。
金額は、「売却金額の3% + 6万円」と覚えておきましょう。

例えば、4,000万円で物件が売れた場合：
4,000万円 × 3% + 6万円  + 法定消費税 = 138.6万円

これらの金額は法律で定められており、透明性が確保されています。

支払いのタイミングは、一般的には、売買契約成立時に50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払う形が多いです。

クラスコでは、お客様の安心を第一に考え、引き渡し完了時に100%お支払いいただく契約が多くなっております。

2) 司法書士への依頼費用

不動産売却では、登記変更手続きが必要になります。

登記変更とは、法務局に登録されている不動産の所有者や権利情報を更新する作業です。

具体的には、以下の手続きが含まれます：

所有権の移転登記

住宅ローンの抵当権抹消

住所変更登記 など

これらの作業を自分で行うことも可能ですが、法務局への訪問や書類取り寄せが必要となるため、専門家に依頼する方がスムーズで確実です。

■税金

1) 印紙税

不動産の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
金額は1万前後が目安です。詳しくは国税庁のHPで確認できます。

2) 譲渡所得税・住民税

不動産を購入時の価格より高く売却した場合、その差額が「譲渡所得」とみなされ、所得税と住民税が課税されます。

税金計算のポイント

課税対象額 = 売却価格 − 購入価格 − 各種控除 (必要経費など)

税率 = 所有期間や個人の条件に応じて変動

これらの計算は少し複雑ですが、不明点があればぜひご相談ください。

■まとめ

不動産売却時に覚えておくべき主な費用は以下の4つです：

仲介手数料

司法書士への報酬

印紙税

譲渡所得税・住民税

費用についてのご不明点や心配な点がございましたら、お気軽にクラスコにご相談ください。

■住み替えを検討するきっかけは？

30代～50代の981名を対象にしたアンケートによると、住み替えを検討したきっかけとして、次のような理由が挙げられました。

1位 家が手狭になったため 29.4％

2位 周辺の住環境を改善したいため 17.5％

3位 家の老朽化のため 16.7％

その他にも「転職や転勤」「家族の近くに住むため」「金銭的理由」など、さまざまな事情で住み替えを考える方がいらっしゃいます。これらの結果から、家族構成の変化や子どもの成長、住環境の向上を望む方が多いことが分かります。

■子どもの成長に合わせた住み替え

お子さまが成長するにつれて、これまでの住まいを手狭に感じるケースがあります。特に、お子さまにそれぞれの個室が必要になるタイミングで住み替えを検討する方が増えます。

一般的に、住み替えのタイミングとしておすすめされるのは、下のお子さまが小学校に入学する頃です。この時期は家族構成が安定し、収入や貯蓄に余裕が生まれやすいためです。

ただし、小学校入学後の住み替えでは、学区の変更による転校の可能性も考慮する必要があります。この点をしっかり検討したうえで、最適なタイミングを見極めましょう。

■より良い生活環境への移住

「公園が近い」「通学が便利」といった理由から、子育て世代が住環境を改善したいと希望するケースも多く見られます。

一方で、子どもが独立した50～60代の方々は、交通アクセスが良好な場所や医療機関が近い地域、コンパクトで住みやすい住居への住み替えを検討されることが一般的です。

購入者目線で考えることは、売却時期や価格設定のヒントにもつながります。「自分だったらどうだろう？」と想像しながら検討を進めるのも良いかもしれません。

■クラスコがサポートします！

クラスコでは、売主様と一緒に売却活動のスケジュールを組み立てています。売却に向けたお考えやご希望を、ぜひ詳しくお聞かせください。

まずはお気軽にお問い合わせください！

ご売却検討理由でよく耳にする「お住み替え」。今回はそんな「住み替えによる売却」時のポイントについて解説します。

住み替えでは「居住中物件の売却」と「新居の購入」の2つを進めます。理想としてはこの2つを同時並行で進めたいところですが、不動産の売却は買主が見つかるタイミングが計算できないので、同時並行で進めるのは容易ではありません。

では、売却と購入どちらを優先して進めるべきなのでしょうか？

結論、現実的には売却を先行して、住み替えを進めることをお勧めします。

理由①住替えの資金計画を立てられる

住み替えを成功させるには資金計画を立てることが必須です。
新居購入の予算が決まらないと新居探しもできませんよね。そのためにも今住んでいる不動産がいくらで売れるのか知る必要があります。

売却価格に目途がついたら、買い替え先の予算も立てられスムーズに購入手続きに進むことができます。

住み替えの資金計画について

以下の計算式で新居購入の予算が把握できます。

A: 「居住不動産の売却額」「手持ち資金」「借入できるローン額」

B: 「住宅ローン残債」「売却に必要な手数料などの費用」

A - B = 新居購入予算

理由② 高く売却しやすい

売却を先行すると「この日までに売らなければいけない」という期限がなく、売却期間を長く取れるため、相場よりも販売価格を高めに設定できます。

また、買主から値下げ交渉をされたとしても、無理して値下げをする必要がないため結果的に高く売却することに繋がります。

「購入先行」のメリットは？

もちろん「購入先行」にもメリットがあります。一番のメリットは仮住まいを必要としないことでしょう。

先に居住している不動産を売却すると、新居を購入するまで賃貸やウィークリー不動産に暮らすことになります。引越しも2回することになり、その分余計に引っ越し費用がかかります。

しかし、購入を先に進めると、居住中のローンと新居のローンを二重で支払うことになり、もし売却ができなかった場合のリスクが大きくなります。
どうしても購入を先にしたい場合は、不動産会社の「買取保証」などを併用し、保険をかけながら進める事をお勧めします。

売却・購入のスケジュール感

不動産は売却・購入ともに、一般的には3ヶ月から6ヶ月程かかります。これは不動産会社と媒介契約を結んだ後の期間であり、書類を揃えるといった準備期間は含まれていません。

そのため、準備期間も考慮して遅くとも6ヶ月前には動き始めるのが理想的です。