不動産売買にまつわる記事一覧｜クラスコGO売買・県庁前店 ｜クラスコGO売買・県庁前店

中古マンションでも中古戸建でも、新築戸建や土地の場合でも、
最も大切なのは物件探しの優先度を決めることと言われています。

「駅からの距離」「周辺施設」「治安の良さ」「建物の築年数」「間取り」 「延床面積」「デザイン」「土地面積」「前面道路の広さ」など、 物件を探す際の希望条件は挙げればきりがありません。

物件探しでなかなかいい物件に巡り合えない。いつまで経っても不動産を購入できないというお客様の中でも多いのが、こうした物件探しの希望条件に優先度をつけていないケースです。

全てを叶える100点満点の物件はなかなか存在しませんよね。
まずは自分の物件探しで絶対に外せない・譲れない希望条件を明確にしてみてください。その後、多少は譲れるといった希望条件にも優先順位をつけることもお忘れなく。

特に中古戸建の場合は、築年数の古い物件や間取りが理想のものと違う物件でも、リノベーションすることによって、既存の間取りやデザインを取り払い、新しいものに造り変えることが可能です。

建物の間取りや雰囲気が悪くて60点の内容でも、リノベーションの施工次第で 70点80点にアップさせることも可能です！

ズバリ狙い目の中古マンションは築20～25年のマンションです。
というのもマンションに限らず不動産は新築から入居した瞬間に価値が下落し始めます。

マンションの場合、価値の下落率が最も高いのが築16～20年の5年間。
その期間にマンションの資産価値は急激に下落します。
そして築20年を超えるとマンションの価値下落にも歯止めがかかり、ほぼ横ばいで価格が推移します。

資産価値のことを考えると、築20～25年のマンションが最も資産価値下落リスクに強く、お値打ち価格で購入できるといっていいでしょう。

しかし築20～25年のマンションが狙い目な理由はそれだけではないのです！！

おススメの理由は、マンションの特徴が関係しています。

マンションは築25年以内であれば住宅ローン控除を受けられる可能性が高い！

火災に対して強い建物のことを耐火建築物といいます。
築25年以内の耐火建築物は住宅ローン控除を受けることができる確率が高く、マンションの場合その多くが耐火建築物としての性能を持っています。

税制上で有利なことも！

中古マンションの購入には、贈与税・登録免許税・不動産取得税などなど様々な税制優遇制度が用意されています。ですが上記のような税制優遇制度の建物としての条件の一つに「築25年以内のマンションであること」というものがあります。

マンションの耐用年数は47年

鉄筋コンクリートで造られたマンションの場合、その法定耐用年数は47年と定められています。
また、1981年6月以前に建てられた旧耐震基準のマンションの場合、耐震性にも不安があり、建て替えの可能性も高くなってきます。
せっかくこだわって自分の好みの住まいを造るのですからできるだけ長く住めるマンションを購入するのがいいでしょう。



築年数の古いマンションの利点はそのほかにも、立地に優れていることが多いということがあげられます。古いマンションは今ほど建物が駅近くになかったりした頃に建てられたものも多く存在し、立地に優れていることも！
そうしたマンションは資産価値が高く、もし売ることになった時には、例え築年数が古くても高い価格がつきやすい傾向にあります。

中古マンションのリノベーションは、価格面でも立地面でもとてもおススメです。 しかしマンションならではの注意も必要注です。

なぜならマンションには「専有部分」と「共有部分」があるからです。専有部分であれば自分の責任である程度まで自由にリノベーションすることは可能です。

しかし共有部分はマンションの管理組合でマンション全体を管理している部分であり、基本的に自分の都合ではリノベーションすることができません。

【一般的なマンションの共有部分】
・マンションで共同使用する出入り口・廊下・階段・ゴミ捨て場
・メーターボックスやパイプスペース（PS）
・バルコニーやポーチ
・構造上のコンクリートの床や壁
・玄関のドアやサッシ・窓ガラス

マンションの場合、エアコンがほしいからと勝手に壁に穴を開けることはできません。
また、キッチンやお風呂場のような水回りも位置の制約を受けることが非常に多いのです。特に水回りの位置の変更は水道管を延長したりすることにより工事費用がかさんでしまったり、水道管に傾斜をつけるために床の高さを上げることにより、天井高が低くなってしまうこともあります。
工事費用を安く抑えるためにはできるだけ水回りなど位置の変更が難しい部分がはじめから理想的な位置にある物件を見つけることをお勧めします。

魅力がたくさんあるリノベーション！
しかし、素敵な空間をつくっていくためには注意が必要な点も幾つかあります。

専門的な知識がないと判断が難しい部分があるので、物件の内覧をする際にはリノベーションにも詳しい担当者に同行してもらうと、安心して物件の選定ができますよ♪

不動産探しで最も大切なのは、希望条件の優先度を決めることです。

「駅からの距離」「周辺施設」「治安の良さ」「建物の築年数」「間取り」 「延床面積」「デザイン」「土地面積」「前面道路の広さ」「予算」 など、物件を探す際の希望条件は挙げればきりがありません。

まずは自分の物件探しで絶対に外せない・譲れない希望条件を明確にしてみてください！

中古戸建の場合は、築年数の古い物件や間取りが理想のものと違う物件でも、リノベーションすることによって、既存の間取りやデザインを取り払い、新しいものに造り変えることが可能です。
そういった理由から、物件の立地に重きを置いて探すことをお勧めします。そうすることにより探せる物件の数は多くなり、理想の物件に出会える可能性が高くなります。

リノベーションに向いている中古戸建の探し方はズバリ築年数です！

特に「築20年～25年」の物件が予算を抑えて理想の住まいを手に入れるポイント！

築20年以上の物件は、建物の価値をあまり加味せずに売却するケースが多いため、 比較的お値打ちに購入できることがあります。

?? 何故築20年以上の物件は、建物の価値をあまり加味しないのか ??

建物の価値は減価償却により年々減少していきます。
日本における設定年数は木造建築の場合約22年。

つまり、一般的には築22年で建物の価値がほとんどなくなってしまうという考え方です。

また、不動産の価値は景気によって約20年かけて下落していきます。築20年以上の物件の場合、こうした不動産価値下落のリスクを回避することができるのです。

築20～25年であれば「新耐震基準」に適合した建物！

日本の建物の耐震性能基準が大きく変わったのが「新耐震基準」以降。
1981年6月に建築基準法が改正されたことにより定められた「新耐震基準」は1995年の阪神淡路大震災でも倒壊が少なく、その耐震性能が実証されました。


あまり築年数が古い物件は耐震性などに不安を感じてしまいますが、築20～25年であれば「新耐震基準」に適合した建物ということもあり安心して住むことが出来そうですね。

！？ 築20年以上の物件の場合、固定資産税を抑えることができる ！？

不動産の購入時に気になる固定資産税。
中古戸建を購入してリノベーションする場合、固定資産税を新築戸建より抑えられる可能性が高いです。固定資産税は築年数により税額が左右されます。
一般的な木造建築の場合、築後25年で建物価値が当初の2割まで減少されるように設定されているので、古い建物を取り壊して新築するよりも固定資産税を抑えることができる可能性が高いと言えます。

中古戸建を購入してリノベーションする際のポイントはズバリ「デザインよりも立地を重視！」と「築20年から25年の物件」を探すことです！ また、実際にどんな間取り変更ができるのか、費用がどれくらいかかるのかは、プロと一緒に現地を見て建物の状態を確認することでしか正確には判断できません。 加えて、住宅ローンはいくらまで借り入れができるのかということを、不動産や資金計画のプロの意見を聞いておくことをおススメします♪

リフォームはその物件ごとに施工内容が違ってくるため、全てのケースで必ずしも住宅ローン減税が適用できるわけではないのですが、実はリフォームに関連した減税制度はいくつかあります。
工事の目的や金額、ローン利用の有無によって、利用すべき制度は異なってきます。
まずは住宅ローン減税に限らず、リフォームで適用できる減税制度を見てみましょう！





※リフォームに関する減税制度は内容や金額、ローン利用の有無に応じて用意されています。
自分たちにとってのおトクな制度を見つけましょう 自己資金購入の場合とり住宅ローンを利用して購入する場合で、適用できる制度と併用可能な制度も異なります！

上記でも紹介しましたが、この住宅ローン減税は中古住宅を購入してリフォームする、あるいは我が家を大規模にリフォームするというような時におトクになる制度です。
一定の条件を満たす増改築に対して、ローンの年末残高の1％を上限（当初10年間年間最大40万円）として、所得税から最大で合計400万円の還付をうけることができるのです。



※住宅ローン控除は新築だけでなく、リフォームの場合も適用できます。
最大で400万円の減税枠を上手に活用しましょう。
この制度で注意すべきことは、所得税減税を基本とした制度なので、リフォームをしたら誰でも400万円還付を受けられる訳ではなく、あくまでその年に自分が払った所得税の合計金額以上には戻ってきません（ただし、所得税だけで還付が足らない場合は住民税からも還付が受けられる）。
また、この制度の本来の意味合いは「ローン金利負担の軽減」ですので、金融機関からの借入（返済期間が10年以上）が生じていないと対象となりませんし、毎年の年末（12月31日）時点の借入残高の1％が控除の限度額となることも注意が必要です！

この住宅ローン減税制度では、居住する本人自らがその家屋にリフォームする場合にのみ対象となるということです。例えば、ご両親が実家におられ、リフォームを実施する（契約する）本人が、別の住宅に居住している場合は、住宅ローン減税を受けることはできないので注意しておきましょう。

住宅ローン減税は制度が複雑に感じるかと思いますが、とにかく税務署に提出する書類がしっかり揃っていることが絶対条件です。
多くの場合、建築士などの「増改築等工事証明書」や、指定確認検査機関などの「適合証明書」「評価証明書」などは、あらかじめ工事前に手続きしておくことが必要です。
何気なくリフォーム業者と工事契約を締結してしまうのではなく、事前にこれら帳票、書類の発行について流れや必要書類を揃えてもらうようにしましょう。

また住宅ローン減税を受けるためには、確定申告が必要となります。一般的なサラリーマンの場合は、リフォームを実施した翌年の初めの確定申告で必ず手続きを行ってください。
申告時期ギリギリになって慌てることがないように、年末年始などを利用して書類の準備を進めておくのが良いでしょう。

住宅購入にしか適応できないと思われがちな住宅ローン減税も実はリフォームやリノベーションにも使えます。
少しややこしい部分もありますがわかりにくい部分はご相談ください。
家計に大きくかかわる問題ですのでこれからリフォームやリノベーションを検討している方は、これからやるリフォームやリノベーションが住宅ローン減税を受けられるかどうかますは確認してみましょう♪

子どものために現在の学区内に住みたい。交通の便が良い都心に住みたい。などなど、エリアを重視して探している方も多いと思います。
しかし、新築にこだわっていると、そもそも不動産の情報自体が少ない！そんなこともしばしば。

そこで、エリアへの希望度が高い場合は、新築ではなくて中古の戸建てやマンションを含めて探される方が急増しています！

《中古を探すメリット》
・中古も含めると物件数は一気に増える！
・価格は新築より安い！
・室内や間取りはリノベーションで自分の好きなデザインに！

・予算は少ないけれど、お洒落なお家に住みたい！
・建売の新築戸建ではなく、自分たちで間取りを考えたい！
・土地を購入して注文住宅は高すぎて手が出ない…。

そんな方はリノベーションが向いています。
中古住宅は築年数によっては新築戸建の半額前後で売買されることも多く、お得に購入してリノベーションをすることによって、 新築よりも安く、建売よりもお洒落な住宅をつくることが可能です♪

「将来、子どもが独立したら夫婦二人でもう少し小さいお家に住み換えたい」
「将来的には子供の夫婦と二世帯住宅に住みたい」

現在と20年後では、そこに住む人数も、住み方も、必要な部屋数も変わるはずです。
そこでおススメなのが、売却や賃貸することを見据えて、資産として住宅を持つという考える方です！
新築よりもお得に購入して、20年後に売却した際の買値と売値の差を最小限にしたり、 20年後にさらに手直しして賃貸用物件にする。
初期の購入費用が少ないからこそ、長期で見たときに資産価値の魅力を感じることができるのもリノベーションの特徴です☆

電気代や石油の値上がりなど、毎月の光熱費もばかになりません。
また、エコロジー志向が強く、環境や健康に配慮した住まいづくりを考える方が増えているようです。
リノベーションは、既存の建物を活かして改修工事を行うため、新築に比べ廃材が少なく、環境にやさしい住まいづくりが可能です。

さらに、断熱性能を上げたり、光や風・自然素材などの特性を活かしたリノベーションを行うことで、光熱費を大幅に削減するだけでなく、四季を通して快適な空間を実現できます。

リノベーションは様々な要望を、新築よりも安く叶えることができます。
新築戸建や注文住宅を考えている方で、なかなか物件が見つからない。
そんな方は一度考え方をリセットして、リノベーションも希望条件の内の一つに付け加えると、意外と素敵な住宅に巡り合えるかもしれません♪
リノベーションの施工内容やデザイン、必要な費用に関して気になることがあればお気軽にお問合せくださいね。

中古物件の購入費用には住宅ローン、リノベーション費用は現金というパターンです。
これは、購入後の月々のローン支払い額を減らすことが出来るため、長期的に考えれば理想的なパターンですね。

自己資金が足りない！という方も、ご両親から援助を受けられるかどうか相談される方も多いようです。

【注意点】
通常は身内から資金援助を受ける場合も【贈与税】が生じますが、住宅購入の場合であれば 「宅取得等資金の特例」や「相続時精算課税制度」を受ける事により、軽減、もしくは免除することが出来ます。※制度利用のためには一定の条件があります。

こちらの特例,制度に関して詳しいことは弊社担当者にお尋ねください。

金融機関によっては、住宅ローンにリノベーション費用を含むことが出来ない場合があります。

① 不動産購入資金　⇒　住宅ローン
② リノベーション費用　⇒　リフォームローン

この場合はローンを同時に二つ組むことになり、毎月の支払額が高くなってしまうケースが多いです。
詳細は次のCase：③でお伝えしていきます！

Case：②ではローンが二本になって大変！という心配事も出てきましたが、安心してください。
近年ではリノベーション費用も住宅ローンに組み込むことが出来る【リノベーションセットローン】を取り扱う金融機関が出てきました。

ここでCase：②とCase：③を分かりやすく比較してみましょう♪

同じ借入額でも、上記の例の場合では毎月の支払額は5万円以上も変わってしまうんです。
毎月の支払いはなるべく家計を圧迫しない金額にしていきたいですね！
出来ればこのセットローンを組むことが出来る金融機関をおススメします。

ローンの組み方を変えるだけで、毎月の支払額も驚くほど変わります！
金融機関もたくさんあって、どこでどんなローンを組むべきなんだろう？そんな不安を お持ちの方はまずは資金計画をしていきましょう。

・ローンを組む場合月々の支払いはいくらまで可能なのか。
・何歳までにローンの支払いを終えたいのか。
・自己資金はいくら用意できそうか
など。

まずはプロに相談してみて、ローンの種類や銀行選びのアドバイスを貰いましょう！
きっと安心できる不動産探しがスタートできますよ♪

まずは今のお家に対して、
「キッチンが狭くて使いにくいな」、「収納がもう少しあると良かったよね」
などといった、不満を挙げてみましょう！

不満というと少しネガティブな感じがしますが、
リノベーションにおいては現在の不満から出た意見を活かすことが
ご家族皆さんが満足できるマイホーム作りの重要なポイントになります☆

続いて、ご家族みんなのマイホームに対する希望や想いを挙げてみましょう♪

しかし、ただ単にお互いの意見を言い合うのではなく、
下記のような項目に分けてご家族それぞれの意見を求める形で話し合うと
スムーズに家族会議を進めることができますよ☆

① リノベーション目的について（部屋数？利便性？）

② スケジュールについて（いつまでに完成させたい？）

③ 資金について（毎月の支払いっていくらぐらいまで大丈夫？）

④ 間取り・要望について（必要な部屋数は？）

あくまで参考例ではありますが、
少なくとも上記項目について話し合っておくことがおススメです！

① ご夫婦だけでなくお子様も交えたご家族全員で行うこと！

⇒せっかくのマイホーム。全員が納得した家作りを行うために会議ももちろん全員で行いましょう。家族のコミュニケーションの時間にもなりますし、マイホームに向けての皆の意識がグッと変わります♪

② 全てを叶えようと思わない！みんなの意見をうまく取り入れよう！

⇒予算もあるし、ご家族全員の要望を全て叶えることは大変です。優先順位をつけて、それぞれの意見をまとめ、うまく絞り込んでいくことが、家族全員が満足できるマイホームつくりの一番の近道です♪

③ 話し合った内容はメモに残しておきましょう！

⇒せっかく皆さんで話し合った貴重な意見。ざっくりとした内容でいいので残しておくと、実際にリノベーション会社さんとの打合せにきっと役立ちます！

家作りを考える際は現在のご家族の状況だけではなく、未来のことを想像することも 大切です☆

・お子様が小学生に上がり1人部屋が必要になる
・高齢のご両親と同居することになる
・お子様が県外の大学に進学のため1人暮らしをする

など、5年先・10年先…の家族の状況はどう変化していくのか?
これからずっと快適に住めるお家にするために、ご家族みなさんで話し合ってみてくださいね♪

ワンストップサービスとは、
「一つの会社」で物件探しから資金計画・ローンの申し込み、リノベーションの施工までを一貫して行えるサービスのことを指します。

近年、この「ワンストップサービス」が可能な、不動産探しも、リノベーションもどちらも出来る会社が少しずつ増えてきました！

これまでは不動産会社と住宅会社は別々であることが一般的でした。
この”別々”であることが要因で生じていた煩わしさや問題をすこしだけご紹介します。

その①：総予算をしっかり把握して理想の住まいが手に入る！

ワンストップサービスが可能な会社であれば、お客様の要望やご予算をヒアリングして、
不動産とリノベーションにかける予算のバランスを見極め、その予算内に収まる中古物件のご紹介とプラン提案を同時に進めていきます。
よって、予算をオーバーしてしまう！といったトラブルを避けることが出来ます。

その②：一つの窓口でやり取りも、意思疎通もスムーズ

物件探しから施工までを一つの会社が行うので、物件探しと施工の打ち合わせを同時並行で進めることができます。

例えば、紹介した中古物件をお客様、不動産担当者、リノベーション担当者が一緒に現地確認をして、その後も一緒に土地購入のスケジュールからプラン計画まで同じオフィスで同席しながら進める事も可能です。

連絡も窓口がまとまり、ストレスも少なく、スムーズに住まいづくりを進めることができます♪

ワンストップサービスを受けることにより、理想の住まいづくりをスムーズにストレス少なく、進めることができます。また、総予算をしっかりと把握することにより、住まいづくり後の生活にかかわるライフプランも計画しやすくなります。

もちろん、弊社でもこのワンストップサービスを実現しています！
中古物件のお探しからリノベーションまで、何かご不明な点がありましたらお気軽にお問合せくださいね♪