ご売却検討理由でよく耳にする「お住み替え」。今回はそんな「住み替えによる売却」時のポイントについて解説します。

住み替えでは「居住中物件の売却」と「新居の購入」の2つを進めます。理想としてはこの2つを同時並行で進めたいところですが、不動産の売却は買主が見つかるタイミングが計算できないので、同時並行で進めるのは容易ではありません。

では、売却と購入どちらを優先して進めるべきなのでしょうか？

結論、現実的には売却を先行して、住み替えを進めることをお勧めします。

理由①住替えの資金計画を立てられる

住み替えを成功させるには資金計画を立てることが必須です。
新居購入の予算が決まらないと新居探しもできませんよね。そのためにも今住んでいる不動産がいくらで売れるのか知る必要があります。

売却価格に目途がついたら、買い替え先の予算も立てられスムーズに購入手続きに進むことができます。

住み替えの資金計画について

以下の計算式で新居購入の予算が把握できます。

A: 「居住不動産の売却額」「手持ち資金」「借入できるローン額」

B: 「住宅ローン残債」「売却に必要な手数料などの費用」

A - B = 新居購入予算

理由② 高く売却しやすい

売却を先行すると「この日までに売らなければいけない」という期限がなく、売却期間を長く取れるため、相場よりも販売価格を高めに設定できます。

また、買主から値下げ交渉をされたとしても、無理して値下げをする必要がないため結果的に高く売却することに繋がります。

「購入先行」のメリットは？

もちろん「購入先行」にもメリットがあります。一番のメリットは仮住まいを必要としないことでしょう。

先に居住している不動産を売却すると、新居を購入するまで賃貸やウィークリー不動産に暮らすことになります。引越しも2回することになり、その分余計に引っ越し費用がかかります。

しかし、購入を先に進めると、居住中のローンと新居のローンを二重で支払うことになり、もし売却ができなかった場合のリスクが大きくなります。
どうしても購入を先にしたい場合は、不動産会社の「買取保証」などを併用し、保険をかけながら進める事をお勧めします。

売却・購入のスケジュール感

不動産は売却・購入ともに、一般的には3ヶ月から6ヶ月程かかります。これは不動産会社と媒介契約を結んだ後の期間であり、書類を揃えるといった準備期間は含まれていません。

そのため、準備期間も考慮して遅くとも6ヶ月前には動き始めるのが理想的です。

【鉄則1】売却価格の相場を理解する

不動産の売却において、相場を見誤ることは致命的なミスとなりかねません。
相場よりも高く設定しすぎてしまうと買い手が見つからず、結果的に大幅な値下げを余儀なくされる場合もあります。
一方で、低すぎる価格で売りに出してしまうと、本来得られる利益を逃してしまう可能性があります。

まずは周辺地域の相場価格を確認することが大切です。不動産ポータルサイトや市場レポート、不動産会社の査定を活用し、客観的な視点で相場を把握しましょう。
ただし、相場価格はあくまで目安ですので、実際の売却価格には交渉や物件の条件が大きく影響します。そのため、プロの意見を参考にしながら慎重に判断することが重要です。

【鉄則2】ローン残債の返済計画を立てる

マイホームの売却を検討する際、多くの方は住宅ローンの残債が残っている場合が多いでしょう。ローン残債をどう返済するかについては、次の方法が一般的です。

売却代金をローン返済に充てる

売却価格が残債を上回る場合、この方法が最もスムーズです。不足がないよう、売却価格を慎重に設定することが求められます。

2. 住み替えローンの活用

現在の不動産を売却しつつ新しい物件を購入する場合、住み替えローンを活用することで、既存のローンと新規購入分を一括で管理できます。銀行や金融機関に相談し、自分に合ったプランを検討しましょう。

いずれの場合も、信頼できる不動産会社と連携しながら、現実的な返済計画を立てることが成功の鍵となります。

【鉄則3】優れた不動産会社と担当者を選ぶ

不動産売却の成否は、不動産会社や担当者のスキルに大きく依存します。信頼できる不動産会社を選ぶ際には以下のポイントをチェックしてみてください。

実績と評判を確認する

対応の丁寧さと迅速さ

査定結果と提案内容の納得感

さらに、司法書士や土地家屋調査士といった専門家と連携している不動産会社を選ぶと、売却時に必要な権利関係の確認や登記手続きもスムーズに進められます。

■まとめ

不動産売却を成功させるためには、事前の準備と適切な判断が欠かせません。
相場の理解、ローン返済の計画、そして優れた不動産会社の選定が、高く売るための鉄則です。また、土地家屋調査士や司法書士などの専門家の助言を得ることで、さらにスムーズな取引が可能となります。

もし「売却の流れがわからない」「適切な価格がわからない」とお悩みであれば、ぜひ当社にご相談ください。豊富な経験と知識を持ったスタッフが、親身になってサポートいたします。

不動産の売却を考えたとき、誰に何を相談すればいいのか迷う方が多いです。
不動産売却を円滑に進めるためには、「物件の査定」「税金」「権利関係」に分けて、それぞれの分野の専門家に相談することが大切です。今回は、その具体的な方法についてご紹介します。

1. 物件の査定に関する相談

物件の査定とは、家や建物、土地がどのくらいの価値があるのかを算出することです。土地の広さや建物の築年数、その地域の人気度や相場が査定の基準になります。

不動産会社：売却のプロ

不動産会社の営業担当者の中には「宅地建物取引士」という国家資格を持つ人がいます。これは、不動産売買に必要な知識と経験を証明する資格で、不動産会社には一定数の資格保持者を配置することが義務付けられています。

不動産会社は地域の相場情報に精通しており、市場の需要やトレンドを踏まえた査定を行います。また、基本的に査定は無料ですので、売却を検討する際は気軽に相談してみましょう。

不動産鑑定士：正確な価値の把握

より専門的で正確な査定を求める場合は「不動産鑑定士」に依頼するのも一つの方法です。不動産鑑定士は法律に基づいた客観的な評価を行うプロで、法的な観点から不動産の適正価格を提示してくれます。

2. 税金に関する相談

不動産の売却で利益を得た場合、それは譲渡所得とされ、所得税や住民税が課されることがあります。この税負担が予想以上に大きくなることもあります。

税理士：税金の専門家

税理士は、譲渡所得税に関する相談や申告をサポートする専門家です。控除制度や特例を活用することで節税のアドバイスを受けることができます。特に、大きな利益が見込まれる場合は、売却前に税理士に相談しておくことで、後のトラブルを防げます。

3. 権利関係に関する相談

不動産の売買には、相続や譲渡など、権利関係の整理が必要になる場合があります。

司法書士：権利と登記の専門家

司法書士は、所有権移転や抵当権抹消などの登記手続きを代理で行います。相続や贈与に伴う権利関係の整理や、法的な問題についても相談可能です。正確な登記が行われることで、安心して取引を進められるようになります。

土地家屋調査士：境界や測量の専門家

不動産売却の際には、土地や建物の境界を明確にする必要がある場合があります。その際に頼りになるのが「土地家屋調査士」です。

土地家屋調査士は、土地や建物の現況測量や登記に関する手続きを専門とする国家資格者です。特に、境界トラブルを防ぐためには、正確な測量や登記情報の確認が不可欠です。不動産の売却前に土地家屋調査士に相談しておくことで、売主・買主双方に安心感を提供できます。

■まとめ

不動産の売却には、多くの専門知識が必要です。物件の査定、税金、権利関係、そして境界や測量について、それぞれの分野のプロに相談することで、スムーズかつ安心して売却を進めることができます。

不動産の売却でお困りの際は、ぜひ当社にご相談ください。経験豊富なスタッフが、皆さまの大切な不動産の売却を全力でサポートいたします。